Was (temporäre) Dubai-Rückkehrer steuerlich beachten müssen

Die Vereinigten Arabischen Emirate (VAE) galten jahrelang als eines der attraktivsten Ziele für Auswanderer weltweit – nicht zuletzt wegen der weitgehend steuerfreien Rahmenbedingungen für natürliche Personen. Keine Einkommensteuer, keine Kapitalertragsteuer auf persönlicher Ebene, keine Erbschaftsteuer: Für vermögende Privatpersonen, Unternehmer und Investoren war die Kombination aus politischer Stabilität, moderner Infrastruktur und steuerlichen Vorteilen überzeugend. Gerade das Emirat Dubai konnte nach der Coronapandemie einen erheblichen Zuzug von deutschen Auswanderern verzeichnen. Die militärische Eskalation im Nahen Osten seit Ende Februar 2026 hat diese Ausgangslage grundlegend verändert. Die arabischen Golfstaaten, darunter die VAE, sind zur Zielscheibe iranischer Raketen- und Drohnenangriffe geworden. Viele dort ansässige Deutsche erwägen daher erstmals ernsthaft eine – wenn auch nur temporäre – Rückkehr nach Deutschland.

Für die steuerliche Beurteilung ist zunächst entscheidend, wann eine Person in Deutschland wieder unbeschränkt steuerpflichtig (§ 1 Abs. 1 EStG) wird. Die unbeschränkte Einkommensteuerpflicht entsteht, sobald eine Person in Deutschland einen Wohnsitz oder ihren gewöhnlichen Aufenthalt hat.

Ein Wohnsitz in Deutschland wird nach § 8 AO begründet, wenn eine Person im Inland eine Wohnung innehat, die darauf schließen lässt, dass sie diese beibehalten und benutzen wird. Entscheidend ist dabei nicht die Anmeldung beim Einwohnermeldeamt, sondern die tatsächliche Verfügungsmacht über eine Wohnung. Wer bei der Rückkehr in eine eigene Immobilie oder auch nur in die Wohnung der Eltern einzieht, kann damit unter Umständen einen deutschen steuerlichen Wohnsitz begründen – mit allen steuerlichen Folgen.

Auch ohne festen Wohnsitz kann ein gewöhnlicher Aufenthalt in Deutschland die unbeschränkte Steuerpflicht auslösen. Nach § 9 AO liegt ein gewöhnlicher Aufenthalt dort vor, wo sich eine Person unter Umständen aufhält, die erkennen lassen, dass sie nicht nur vorübergehend an diesem Ort verweilt. Ein zusammenhängender Aufenthalt von mehr als sechs Monaten begründet stets einen gewöhnlichen Aufenthalt in Deutschland.

In der Praxis ist dies insbesondere relevant für Personen, die krisenbedingt nach Deutschland zurückgekehrt sind und dort längerfristig bei Angehörigen oder Freunden wohnen, ohne einen formellen Wohnsitz zu begründen. Auch in diesem Fall kann nach einigen Monaten ein gewöhnlicher Aufenthalt eintreten.

Die erweiterte beschränkte Steuerpflicht gemäß § 2 AStG ist eine Sonderform der beschränkten Steuerpflicht. Sie kommt zur Anwendung, wenn der Steuerpflichtige mit dem Wegzug nach Dubai seinen Wohnsitz oder gewöhnlichen Aufenthalt unter Aufgabe der unbeschränkten Steuerpflicht in ein niedrig besteuerndes Gebiet (hier: VAE) verlegt, aber weiterhin in Deutschland wesentliche wirtschaftliche Interessen behält. Die erweiterte beschränkte Steuerpflicht gilt für das Jahr des Wegzugs und bis zu zehn Jahre danach.

Wird bei einer temporären Rückkehr nach Deutschland eine unbeschränkte Steuerpflicht in Deutschland (§ 1 Abs. 1 EStG) begründet, endet die erweiterte beschränkte Steuerpflicht. Bei einem erneuten Wegzug ins Ausland (z. B. nach Dubai) ist § 2 AStG daher grundsätzlich erneut zu prüfen. In der Praxis wird vielfach davon ausgegangen, dass in diesen Fällen ein neuer Fristlauf beginnen kann, sofern die tatbestandlichen Voraussetzungen erneut erfüllt sind.

Mit der Begründung der unbeschränkten Steuerpflicht in Deutschland unterliegt der Steuerpflichtige wieder dem Welteinkommensprinzip (§ 2 Abs. 1 EStG). Dies hat zur Folge, dass auch solche Einkünfte der deutschen Besteuerung unterliegen, die wirtschaftlich während des Auslandsaufenthalts entstanden sind, sofern sie erst nach dem Zuzug realisiert werden.

Gewinne aus der Veräußerung von Anteilen an Kapitalgesellschaften unterliegen nach § 20 Abs. 2 Nr. 1 EStG der Besteuerung, wenn der Steuerpflichtige im Zeitpunkt der Veräußerung in Deutschland unbeschränkt steuerpflichtig ist. Für die Gewinnermittlung sind grundsätzlich die historischen Anschaffungskosten anzusetzen, nicht der Marktwert zum Zeitpunkt des Zuzugs. Wertsteigerungen, die während des Auslandsaufenthalts entstanden sind, werden also nach der Rückkehr bei einer späteren Veräußerung in Deutschland besteuert.

Bei wesentlichen Beteiligungen i. S. d. § 17 EStG ist im Zuzugsfall besonders sorgfältig zu prüfen, welche Anschaffungskosten für die spätere Gewinnermittlung anzusetzen sind. Auch hier gelten grundsätzlich die historischen Anschaffungskosten. Ein steuerlicher Step-up auf den Marktwert zum Zeitpunkt des Zuzugs ist nur in Ausnahmefällen möglich, insbesondere wenn die stillen Reserven bereits im Ausland einer (z. B. mit der deutschen Wegzugsbesteuerung vergleichbaren) Besteuerung unterlegen haben.

Beachten Sie — Wurden stille Reserven beim Wegzug ins Ausland bereits im Rahmen der Wegzugsbesteuerung nach § 6 Abs. 1 i. V. m. § 17 EStG besteuert, unterliegen diese bei einer späteren Veräußerung grundsätzlich nicht erneut der deutschen Besteuerung. Eine Doppelbesteuerung ist insoweit zu vermeiden; im Einzelfall sollte die Besteuerung beim Wegzug nachgewiesen werden.

Für Investmentfonds und ETFs gelten die besonderen Regelungen des InvStG. Auch hier stellt sich beim Zuzug die Frage, welche steuerlichen Anschaffungskosten für die spätere Gewinnermittlung maßgeblich sind. Da die steuerliche Behandlung von Fondsanteilen stark von der Fondsstruktur, der Art der Erträge (ausschüttend oder thesaurierend) sowie der Haltedauer abhängt, ist die Ausgangssituation vor dem Zuzug sorgfältig zu analysieren.

Vor der Rückkehr nach Deutschland kann es sinnvoll sein, die steuerlichen Anschaffungskosten für Beteiligungen oder andere Vermögenswerte bereits während der Auslandsansässigkeit festzulegen – etwa durch gesellschaftsrechtliche Umstrukturierungen, Verkauf und Rückkauf von Anteilen oder andere Maßnahmen zur Wertfeststellung. Entscheidend ist, dass diese Maßnahmen vollständig vor dem Zuzug abgeschlossen werden.

Hält eine nach § 1 Abs. 1 EStG und zugleich § 6 Abs. 2 AStG unbeschränkt steuerpflichtige natürliche Person Anteile i. S. d. § 17 Abs. 1 EStG an einer Kapitalgesellschaft, so kann der Wegzug, also die Beendigung der unbeschränkten Steuerpflicht, die sog. Wegzugsbesteuerung auslösen. § 6 AStG ergänzt § 17 EStG und soll eine Besteuerung sicherstellen, bevor Deutschland das Besteuerungsrecht verliert. Mit dem ATADUmsG (BGBl I 21, 35) wurde der § 6 AStG grundlegend reformiert (s. ausführlich Kahlenberg, PIStB 23, 248, 272).

Besonders relevant ist: Eine „nur vorübergehende Abwesenheit“ führt zum Entfallen der Wegzugsbesteuerung. Dieses Tatbestandsmerkmal ist auch erfüllt, wenn der Steuerpflichtige tatsächlich innerhalb des gesetzlich bestimmten Zeitrahmens (von aktuell sieben Jahren) nach dem Wegzug durch eine Rückkehr wieder unbeschränkt steuerpflichtig wird. Dies gilt unabhängig von einer Rückkehrabsicht im Zeitpunkt des Wegzugs (BFH 21.12.22, I R 55/19, DStR 23, 818; entgegen BMF 14.5.04, IV B 4 - S 1340 - 11/04, BStBl I 04, 3). Eine tatsächliche Rückkehr nach Deutschland kann also dazu führen, dass eine bereits festgesetzte Wegzugsteuer aufgehoben wird.

Ein relevanter Faktor bei der Rückkehr aus den VAE ist der fehlende Abkommensschutz. Das DBA zwischen Deutschland und den VAE (DBA-VAE) lief zum 31.12.21 aus und wurde bislang nicht ersetzt. Rückkehrer unterliegen in Deutschland der unbeschränkten Steuerpflicht auf ihr weltweites Einkommen (§ 1 Abs. 1 EStG). Einkünfte, die nach dem Zuzug aus den VAE bezogen werden, werden vollständig in Deutschland besteuert. Da die VAE keine Einkommensteuer erheben und kein DBA mehr existiert, entfällt eine automatische Anrechnung oder Freistellung. Steuerpflichtige können allenfalls eine Anrechnung nach § 34c EStG prüfen, die hier jedoch mangels ausländischer Steuern keine Wirkung entfaltet.

Beachten Sie — Das fehlende DBA zwischen Deutschland und den VAE kann insbesondere bei Einkünften aus dortigen Betriebsstätten zu deutlich höheren Steuerbelastungen führen. Deutschland kann diese Einkünfte nun vollständig besteuern, während früher durch das Abkommen eine Freistellung oder Anrechnung möglich gewesen wäre. Relevant wird dies vor allem für Rückkehrer, die während ihres Aufenthalts in den VAE Betriebsstätten oder Unternehmen betrieben haben: Die Einkünfte, die in der Zeit der Auslandsansässigkeit erzielt wurden, unterlagen damals nicht der deutschen Steuerpflicht, werden nach Rückkehr jedoch mit der Wiederaufnahme der unbeschränkten Steuerpflicht vollständig in Deutschland erfasst.

Der Wegzug aus Deutschland kann auch erbschaftsteuerlich motiviert sein, da die VAE keine Erbschaft- und Schenkungsteuer erheben. Ob und inwieweit der Wegzug aus erbschaftsteuerlicher Sicht erfolgreich ist oder nicht, hängt dabei u. a. auch von der Ansässigkeit und Staatsangehörigkeit der Beteiligten und/oder der Belegenheit des Vermögens ab. Dabei sind insbesondere die Sonderformen der erweitert beschränkten (§ 4 AStG i. V. m. § 2 Abs. 1 Nr. 3 ErbStG) und der erweiterten unbeschränkten Steuerpflicht zu berücksichtigen.

Mit dem Wegzug wird der inländische Wohnsitz und/oder gewöhnliche Aufenthalt in Deutschland aufgegeben. Damit endet die unbeschränkte Steuerpflicht aufgrund der Ansässigkeit (§ 2 Abs. 1 Nr. 1 Buchst. a) ErbStG). Eine solche kann aber noch bestehen, wenn der Weggezogene die deutsche Staatsangehörigkeit hat. Dann unterliegt dieser noch der erweiterten unbeschränkten Steuerpflicht (§ 2 Abs. 1 Nr. 1 Buchst. b) ErbStG). Diese endet erst, wenn der Weggezogene sich als deutscher Staatsangehöriger länger als fünf Jahre dauernd im Ausland aufgehalten hat, ohne im Inland einen Wohnsitz zu haben.

Beachten Sie — Die Steuerpflicht endet damit nach Wegzug aus Deutschland für deutsche Staatsangehörige frühestens fünf Jahre nach Aufgabe des Wohnsitzes/gewöhnlichen Aufenthalts. Zudem endet sie nur, wenn nicht der Beschenkte bzw. Erbe/Vermächtnisnehmer Inländer i. S. d. § 2 ErbStG ist. Soweit darüber hinaus eine beschränkte Steuerpflicht verhindert werden soll, darf kein Inlandsvermögen i. S. d. § 121 BewG ggf. i. V. m. § 4 AStG übertragen werden.

Viele der aktuell aus den Golfstaaten Rückgekehrten planen keine dauerhafte Rückkehr nach Deutschland, sondern sehen den Aufenthalt als vorübergehende Maßnahme bis zur Stabilisierung der Lage. Auch in diesem Fall kann eine (auch nur kurzfristige) Begründung der unbeschränkten Steuerpflicht in Deutschland dazu führen, dass bei einem erneuten Wegzug eine neue fünfjährige erweiterte unbeschränkte Erbschaft- und Schenkungsteuerpflicht entsteht (§ 2 Abs. 1 Nr. 1 S. 2 Buchst. b) ErbStG). Voraussetzung ist insbesondere, dass es sich um einen deutschen Staatsangehörigen handelt.

Die bisherigen Ausführungen haben sich im Wesentlichen auf selbstständige Personen und Inhaber von Unternehmensbeteiligungen konzentriert. Für entsandte Arbeitnehmer stellt sich die steuerliche Situation wie folgt dar:

Dubai lockt Immobilieninvestoren mit erstklassigen Objekten und attraktiven Renditen. Viele Deutsche erwerben Wohnungen oder Häuser im Emirat, um diese langfristig zu vermieten. Die steuerliche Behandlung dieser Immobilien ändert sich durch den Zuzug nach Deutschland grundlegend.

Die VAE erheben traditionell keine Einkommensteuer auf private Einkünfte. Dies gilt auch für Mieteinnahmen aus Wohnimmobilien. Bei einer Rückkehr nach Deutschland unterliegen Mieterträge aus VAE-Immobilien mit Begründung der unbeschränkten Steuerpflicht grundsätzlich der deutschen Einkommensteuer (Welteinkommensprinzip; § 1 Abs. 1 i. V. m. § 2 Abs. 1 EStG). Da zwischen Deutschland und den VAE derzeit kein gültiges DBA existiert, entfällt ein Abkommensschutz. Grundsätzlich können ausländische Steuern nach § 34c EStG angerechnet werden – mangels Besteuerung in den VAE auf persönlicher Ebene läuft dieser Mechanismus jedoch regelmäßig ins Leere.

Gewinne aus dem Verkauf von Immobilien können grundsätzlich als private Veräußerungsgeschäfte nach § 23 EStG in Deutschland steuerpflichtig sein, sofern der Verkauf innerhalb von zehn Jahren nach Anschaffung erfolgt (§ 23 Abs. 1 S. 1 EStG). Ausgenommen sind Wirtschaftsgüter, die im Zeitraum zwischen Anschaffung oder Fertigstellung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken oder im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Kalenderjahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden (§ 23 Abs. 1 Nr. 1 S. 3 EStG). Für Rückkehrer aus den VAE ist dabei besonders relevant, dass die Selbstnutzung während der Auslandsansässigkeit nachweisbar sein muss.

Beachten Sie — Ein Leerstand der Immobilie nach der Rückkehr nach Deutschland, aber vor dem Verkauf, ist nicht schädlich, solange die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt sind. Es genügt ein zusammenhängender Zeitraum der Nutzung zu eigenen Wohnzwecken, der sich über drei Kalenderjahre erstreckt, Dabei muss die Nutzung zu eigenen Wohnzwecken im Jahr der Veräußerung und im zweiten Jahr vor der Veräußerung nicht während des gesamten Kalenderjahrs vorgelegen haben (BFH 3.9.19, IX R 10/19, BStBl II 20, 310).

Die Kombination aus fehlendem DBA, Zufluss nach § 11 EStG und den Regelungen zur Selbstnutzung nach § 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG macht eine systematische Erfassung und Planung von Immobilienverkäufen vor und nach Rückkehr aus den VAE unverzichtbar.