Treuwidrige Kündigung bei unklarer Mieterhöhung und Zahlungsverzug

Im Mietvertrag war eine Bruttomiete von 1.180 DM vereinbart (980 DM Nettokaltmiete und 200 DM Betriebskostenvorauszahlung). Nach der Euro-Umstellung entsprach dies einer monatlichen Nettokaltmiete von 501,07 EUR zzgl. 102,26 EUR Vorauszahlung. Ab 2013 zahlten die Mieter eine monatliche Bruttomiete von 500 EUR. Grundlage war eine Mietbescheinigung zur Vorlage bei der Grundsicherungsbehörde, die vom verstorbenen Ehemann der Vermieterin unterzeichnet war. Darin wurde die Miethöhe mit 500 EUR angegeben, aufgeschlüsselt in 350 EUR Kaltmiete und 150 EUR Betriebskosten. Die Zahlungen beanstandete die Vermieterin jahrelang nicht. Im Februar 2022 verlangte sie schriftlich eine Mieterhöhung ab Mai auf 600 EUR. In dem Erhöhungsverlangen wurde ausdrücklich auf die bislang unveränderte Miethöhe von 501,07 EUR seit 1996 hingewiesen; eine Differenzierung zwischen Kaltmiete und Nebenkostenvorauszahlungen erfolgte nicht. Die Mieter stimmten zu und zahlten ab Mai 2022 monatlich 600 EUR. Im August 2023 erklärte die Vermieterin die fristlose, hilfsweise ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs. Sie meinte, die Erhöhung habe sich nur auf die Nettokaltmiete bezogen und die bisherige Betriebskostenvorauszahlung von 102,62 EUR sei weiter geschuldet. Aus den Differenzbeträgen über 16 Monate errechnete sie einen Rückstand von 1.636,16 EUR.